賣(mài)房出變故如何維權(quán)

錢(qián)玉玲一時(shí)心軟，就答應(yīng)把房屋交付給李桂國(guó)，可麻煩隨之而來(lái)

文/賈瑛

近兩年來(lái)，家住廣西壯族自治區(qū)柳州市柳北區(qū)的趙學(xué)敏母女愁得可謂茶飯不思。究其原因，是兩年前趙學(xué)敏委托女兒錢(qián)玉玲將自己唯一的房子賣(mài)了。這看似很平常的買(mǎi)賣(mài)，怎么會(huì)讓這對(duì)母女寢食難安呢？

先過(guò)戶(hù)后付款這種交易方式風(fēng)險(xiǎn)極大。（圖 / VCG）

賣(mài)房過(guò)戶(hù)房款卻未收完

趙學(xué)敏已經(jīng)70多歲了，其思想與她那個(gè)年代的人一樣，認(rèn)為“嫁出去的女兒，就像潑出門(mén)的水，不再抱指望”。因而，即使趙學(xué)敏的老伴過(guò)世多年，她依舊不愿和女兒共同居住?？尚㈨樀腻X(qián)玉玲為了方便照顧母親，曾多次懇求母親搬過(guò)來(lái)，但固執(zhí)的趙學(xué)敏卻不肯。除了思想保守以外，她也不愿給女兒一家添麻煩。

直到2018年4月，趙學(xué)敏患上風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎，疼得走不了路，才接受了女兒錢(qián)玉玲的建議，搬去和她一起生活。

由于錢(qián)玉玲和丈夫都是普通的工薪階層，兩人還有個(gè)正在讀書(shū)的兒子，所以生活壓力不小。雖然錢(qián)玉玲和丈夫都愿意照顧趙學(xué)敏，也主動(dòng)承擔(dān)了她的全部生活費(fèi)用，但趙學(xué)敏為了不給女兒一增加負(fù)擔(dān)，她思前想后，決定把自己名下那套70多平方米的房子賣(mài)掉，賣(mài)得的房款留小部分以備不時(shí)之需外，其余的都給女兒。

錢(qián)玉玲因?yàn)閾?dān)心母親失去唯一的房產(chǎn)后，日子過(guò)得不踏實(shí)，所以她起初不贊成，而是建議母親可以將房屋出租。但是，卻遭到了母親的拒絕。

無(wú)奈之下，錢(qián)玉玲才考慮到當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)仍處在高位，加之一家人也沒(méi)有時(shí)間去管理，于是便同意了。2020年春節(jié)過(guò)后，趙學(xué)敏因?yàn)樯眢w越來(lái)越差，所以賣(mài)房一事就只能全權(quán)委托給女兒去辦理了。憑著母女之間的感情，房子賣(mài)給誰(shuí)、怎么賣(mài)，她根本不去過(guò)問(wèn)。

而就在錢(qián)玉玲盡力尋找可靠買(mǎi)主時(shí)，以前的同事李桂國(guó)主動(dòng)找到了她。李桂國(guó)因?yàn)樵缧┠瓴粷M(mǎn)足于現(xiàn)狀，所以辭職下海經(jīng)商，在廣西和廣東之間來(lái)回做生意。兩人在單位時(shí)，關(guān)系不錯(cuò)。在聽(tīng)說(shuō)錢(qián)玉玲有房子要賣(mài)時(shí)，李桂國(guó)就提出想要購(gòu)買(mǎi)，且非常急。

原來(lái)，李桂國(guó)在幾年前與前妻周慧萍協(xié)議離婚時(shí)，就曾答應(yīng)過(guò)對(duì)方，會(huì)在學(xué)區(qū)好的地方買(mǎi)一套房給她和兒子李柳生居住?？捎捎诶罟饑?guó)當(dāng)時(shí)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，所以遲遲未能兌現(xiàn)。

由于周慧萍屢次催促，李桂國(guó)便著急起來(lái)……當(dāng)?shù)弥X(qián)玉玲要賣(mài)的這套房子附近有名校——35中學(xué)，就懇請(qǐng)錢(qián)玉玲把房屋賣(mài)給他。

真可謂“瞌睡遇到了枕頭”，錢(qián)玉玲和李桂國(guó)一拍即合。李桂國(guó)開(kāi)出的價(jià)格是個(gè)吉祥數(shù)——58萬(wàn)元。錢(qián)玉玲覺(jué)得合適，便打電話(huà)問(wèn)母親，母親也認(rèn)為可以。

但在簽協(xié)議時(shí)，李桂國(guó)才如實(shí)相告——說(shuō)自己一下子拿不出這么多錢(qián)來(lái)。怎么辦？情急之下，李桂國(guó)便與錢(qián)玉玲商量，打算先付30萬(wàn)元，等把房子過(guò)戶(hù)到了他名下之后，就拿房產(chǎn)證去辦理抵押貸款，再付清剩下的錢(qián)。并且，李桂國(guó)還信誓旦旦地表示，只要先拿到房產(chǎn)證，把兒子的戶(hù)口遷過(guò)去，不耽誤兒子上名校，交房、搬家都不急。等把房款全部付清了，再交房也可以。

話(huà)已說(shuō)到這個(gè)份上，錢(qián)玉玲如果不答應(yīng)的話(huà)，那就顯得有點(diǎn)不顧朋友情分了。礙于熟人的面子，加之也信得過(guò)李桂國(guó)的為人，錢(qián)玉玲答應(yīng)了。

而出于對(duì)女兒的信任，趙學(xué)敏沒(méi)有反對(duì)。

同年4月，錢(qián)玉玲與李桂國(guó)簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，收下了30萬(wàn)元的房款。

房子過(guò)戶(hù)到李桂國(guó)名下之后，依照約定，要等他付清尾款28萬(wàn)元，再清理家里的東西，交付鑰匙給李桂國(guó)就行了。

不過(guò)，計(jì)劃總是趕不上變化。時(shí)隔數(shù)月，李桂國(guó)又找到錢(qián)玉玲說(shuō)，貸款不順利——還需要時(shí)間，可兒子李柳生原來(lái)的住處離35中學(xué)較遠(yuǎn)，路途很費(fèi)時(shí)間，希望錢(qián)玉玲能讓他的兒子提前住進(jìn)那套房子里。

錢(qián)玉玲一時(shí)心軟，就答應(yīng)了，把房屋交付給了李桂國(guó)后，麻煩隨之而來(lái)。

變故頓生，上法庭維權(quán)

周慧萍帶著兒子李柳生搬進(jìn)新家后，錢(qián)玉玲就很少見(jiàn)到李桂國(guó)了。即使見(jiàn)了面，只要她提起余下的28萬(wàn)元房款，李桂國(guó)就找出各種理由來(lái)敷衍，這讓她很不放心。

后來(lái)，在錢(qián)玉玲一再要求下，2021年5月15日，李桂國(guó)與她簽訂了一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》，約定在2021年9月1日前付清余款。否則，周慧萍和李柳生就要把房子騰出來(lái)，返還給錢(qián)玉玲，并把房產(chǎn)證重新變更登記到趙學(xué)敏的名下，支付趙學(xué)敏3萬(wàn)元違約金，由此產(chǎn)生的各種費(fèi)用也由李桂國(guó)承擔(dān)。

看著李桂國(guó)在該補(bǔ)充協(xié)議書(shū)上簽字、按印，錢(qián)玉玲安心了不少?？蓵r(shí)限已過(guò)，李桂國(guó)非但沒(méi)有如期付款，連人影都找不見(jiàn)。對(duì)此，原房主趙學(xué)敏急得生了一場(chǎng)大病！錢(qián)玉玲覺(jué)得愧對(duì)母親，決定打官司維權(quán)。

11月下旬，錢(qián)玉玲以母親的名義，將李桂國(guó)告上柳北區(qū)人民法院，要求他按照補(bǔ)充協(xié)議的約定，返還房子并承擔(dān)違約責(zé)任。母女倆認(rèn)為，既然她們手里有李桂國(guó)親筆簽名的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》和《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》，這場(chǎng)官司就能穩(wěn)操勝券。

可是，突如其來(lái)的變故卻讓她們措手不及——就在趙學(xué)敏母女認(rèn)為勝券在握時(shí)，李桂國(guó)在開(kāi)庭前卻突患急病去世，且已火化。這可把她們驚得目瞪口呆！惋惜之余，她們還是向法院申請(qǐng)把案子的被告人變更為李桂國(guó)之子李柳生。因?yàn)樵谒齻兛磥?lái)，既然李桂國(guó)已經(jīng)拿到了房子，卻又未付清房款，那么李柳生作為他唯一的法定繼承人，就有義務(wù)替父履行協(xié)議，返還房屋并承擔(dān)違約責(zé)任。

李柳生年紀(jì)還小，周慧萍又不愿意處理前夫惹出的麻煩事，所以沒(méi)有代替兒子出庭。錢(qián)玉玲則代表母親在法庭上作了詳細(xì)的陳述，從賣(mài)房子，到簽訂協(xié)議，再到打官司遭遇等一系列變故，一五一十地和盤(pán)托出，同時(shí)向法院遞交了由李桂國(guó)親筆簽名的兩份協(xié)議。

不過(guò)，這些協(xié)議真的如趙學(xué)敏和錢(qián)玉玲想的那樣——能夠幫她們打贏官司？答案是否定的。

登記為準(zhǔn)，房子難返還

了解完案件的來(lái)龍去脈之后，法院認(rèn)為，公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，但保護(hù)的方式卻要符合法律的規(guī)定。本案中，《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》是趙學(xué)敏和李桂國(guó)的真實(shí)意思，合法有效。趙學(xué)敏收到了第一筆30萬(wàn)元的房款，房屋也過(guò)戶(hù)到了李桂國(guó)名下，這就意味著協(xié)議開(kāi)始履行，房子已經(jīng)交付。按照我國(guó)的房產(chǎn)登記制度，房子所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)。除此之外的東西都不能作為判斷房產(chǎn)歸屬的依據(jù)。雖然李桂國(guó)沒(méi)有按照約定支付剩余房款，但趙學(xué)敏卻同意提前過(guò)戶(hù)，所以李桂國(guó)已經(jīng)通過(guò)合法的登記取得了房子的所有權(quán)，而問(wèn)題恰恰出在了這里。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)一旦合法轉(zhuǎn)移，任何一方反悔提出返還，不會(huì)獲得支持。

2022年4月，柳北區(qū)人民法院作出了一審判決，駁回趙學(xué)敏的請(qǐng)求。

趙學(xué)敏拿到判決書(shū)后，感覺(jué)很委屈，明明沒(méi)有收完錢(qián)，難道就因?yàn)橐桓焙眯哪c——答應(yīng)先過(guò)戶(hù)，現(xiàn)在就要承受如此巨大的損失嗎？如果法律不問(wèn)青紅皂白，只看房子登記在誰(shuí)名下就歸誰(shuí)，還有公平嗎？那份約定返還房產(chǎn)的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》難道就是一紙空文嗎？

錢(qián)玉玲在法定時(shí)限內(nèi)，幫母親上訴到柳州市中級(jí)人民法院，而那些令他們疑惑的問(wèn)題，也由于這次上訴得到了解答。

法律當(dāng)然不會(huì)不公平，但《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》如今真的沒(méi)有什么用處了。法官向上訴人解釋說(shuō)，如果李桂國(guó)仍健在，他也同意履行，只要雙方達(dá)成一致，那么返還房產(chǎn)和支付利息都不在話(huà)下。但就算他還活著，如果不愿意返還房子，也很難要求他做到這一點(diǎn)。因?yàn)榉慨a(chǎn)登記和法律的規(guī)定比協(xié)議更有效力。

不過(guò)，這并不代表法律會(huì)置趙學(xué)敏的損失于不顧。盡管房子的所有權(quán)已成定局，但由于李桂國(guó)并沒(méi)有付清房款，又有兩份協(xié)議，趙學(xué)敏和李桂國(guó)之間就產(chǎn)生了一個(gè)債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系。也就是說(shuō)，李桂國(guó)尚未支付的28萬(wàn)元以及相關(guān)的利息等于是欠了趙學(xué)敏一筆債。趙學(xué)敏雖然不能要求李桂國(guó)返還房子，但可以討債。即使李桂國(guó)去世了，他的兒子作為繼承人，也有義務(wù)在繼承的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)償還債務(wù)。

在法官的建議下，趙學(xué)敏和錢(qián)玉玲撤回了上訴。明白了個(gè)中道理的她們，在同年9月下旬準(zhǔn)備打另一場(chǎng)官司：錢(qián)玉玲以母親趙學(xué)敏的名義將李柳生告上柳北區(qū)人民法院，要求他償還李桂國(guó)拖欠的28萬(wàn)元房款和相應(yīng)的利息。為了確保自己能夠打贏官司拿到錢(qián)，同時(shí)，母女倆還申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全。

這下輪到周慧萍著急了，因?yàn)閮鹤永盍鳛槔罟饑?guó)唯一的法定繼承人，當(dāng)時(shí)已經(jīng)繼承了父親留下的全部財(cái)產(chǎn)，周慧萍估算過(guò)，這些財(cái)產(chǎn)估計(jì)能夠償還債務(wù)。即使不夠，再向朋友借點(diǎn)，用涉案房屋“作?！币残?，以免被法院列為“老賴(lài)”，將來(lái)在別人面前抬不起頭來(lái)……所以，為了維護(hù)前夫和兒子的聲譽(yù)，她來(lái)到法院，主動(dòng)要求與趙學(xué)敏母女和平解決，并希望最終能夠達(dá)成一致意見(jiàn)。

因?yàn)殄X(qián)玉玲見(jiàn)周慧萍這次是帶著誠(chéng)意來(lái)的，所以心又軟了下來(lái)。加之她至今也沒(méi)有弄明白李桂國(guó)拖欠余款的真實(shí)原因。所以，錢(qián)玉玲念在他們?cè)?jīng)共事多年，就選擇了諒解。

2023年1月上旬，雙方最終達(dá)成一致意向——協(xié)議約定：被告李柳生在3個(gè)月內(nèi)支付趙學(xué)敏28萬(wàn)元；利息免除；保全費(fèi)、案件受理費(fèi)（減半收?。┯衫盍?fù)擔(dān)。

4月上旬，李柳生在協(xié)議規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，將所剩的欠款支付完畢。

【案件警示】

3場(chǎng)官司打下來(lái)，趙學(xué)敏和錢(qián)玉玲身心疲憊。錢(qián)玉玲非常后悔：如果當(dāng)初她不答應(yīng)李桂國(guó)的先過(guò)戶(hù)，后面也就不會(huì)產(chǎn)生出諸多的麻煩事情。

因?yàn)閺?014年開(kāi)始，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。2015年推出統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。簡(jiǎn)言之，也就是說(shuō)房產(chǎn)證上的姓名是誰(shuí)，就歸屬誰(shuí)。

其依據(jù)為：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。

第二十條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

由此可見(jiàn)，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記的重要性和法律后果，有時(shí)甚至?xí)鋈藗兊南胂蟆Ｏ冗^(guò)戶(hù)后付款這種交易方式非常冒險(xiǎn)，所以在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)一定要謹(jǐn)慎小心，以免既傷感情又浪費(fèi)時(shí)間。

（文中人物均為化名）

文章來(lái)源：《法制與新聞》雜志2023年8月下期

   編輯：周潔萌